Así es la nueva
ley hipotecaria: reducción de comisiones y más límites a la banca
El Gobierno ya tiene listo
el Anteproyecto de
Ley que regulará en el futuro el mercado hipotecario, una
normativa que se aprobará en los próximos meses y que tiene un doble objetivo:
proteger a los consumidores, aumentar la transparencia sobre este tipo de
contratos, evitar avalanchas de demandas contra la banca como las de los
últimos meses y dar seguridad jurídica al sector financiero.
El
texto no solo va a incorporar al ordenamiento jurídico español las directrices
europeas en materia hipotecaria, sino que también va a incluir una batería de
medidas para mejorar el mercado y facilitar a los consumidores la comprensión
de las condiciones de uno de los contratos más importantes que firmarán en su
vida.
Resumimos
los principales cambios que ha adelantado el Ministerio de Economía y que
afectarán a las hipotecas que se firmen desde su aprobación, así como a las
novaciones de los préstamos actuales:
1. Aparece la etapa contractual y la visita al notario antes de
la firma. Como ya había adelantado el ministro Luis de Guindos, una vez
que el banco entregue al cliente toda la documentación, éste deberá acudir al
notario para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a
la legalidad y pueda resolver todas las dudas que le genere el texto. La visita
será gratuita, incluso si finalmente no se formaliza el préstamo, y permitirá
al consumidor conocer en profundidad el contenido de su hipoteca antes del día
de la firma. El Ministerio ha recalcado que el cliente puede elegir el notario.
2. Habrá sanciones a notarios y registradores. Todos
aquellos notarios y registradores que no ejerzan sus labores de información y
supervisión (por ejemplo, que un notario se salte la etapa contractual), serán
susceptibles de recibir una sanción.
3. El interés de demora será del 9%. En
el caso de que exista un impago, los bancos no podrán cobrar el interés que
hayan pactado con el cliente. La normativa contempla que el interés de demora
será tres veces el
precio legal del dinero, que actualmente se sitúa en el 3%.
4. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta
ahora, un banco podía reservarse el derecho a activar esta cláusula, que
consiste en dar por vencido la totalidad del préstamo antes del plazo acordado
en el momento en el que deudor incumple su obligación de pago, con un impago de
tres mensualidades. Sin embargo, la nueva ley establece unos umbrales mínimos
más altos.
Según
explican desde el Ministerio, “la duración del contrato se va a dividir en dos
partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será
necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para
activar esta cláusula (el impago no puede superar las nueve mensualidades),
mientras que en la
segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago
máximo de 12 mensualidades). Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada
mitad serían 10 años”.
5. Se reduce el coste de cambiar una hipoteca variable por una
fija. Siempre que el banco y el cliente así lo pacten, la
regulación contempla abaratar el coste de cambiar una hipoteca variable por una
a tipo fijo. Economía recuerda que hay dos maneras de conseguir este cambio:
negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y,
por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a
modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres
primeros años de vida de la hipoteca que se quiere
cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un
90%.
6. Se reducen las comisiones por cancelación anticipada. Lo
que también se reduce es la penalización que debe pagar el hipotecado si
amortiza el préstamo de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el
caso de las hipotecas variables, la
comisión será del 0,5%
si se realiza la amortización en los tres primeros años,
porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a
partir del quinto año.
Para
las hipotecas fijas, y como compensación a los seguros que contratan las
entidades para no perder dinero con este tipo de operaciones, el coste de la cancelación será del 4%
en los 10 primeros años. A partir de entonces, el hipotecado
deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.
En
ambos casos, Economía deja claro que la comisión se aplicará sobre la cantidad
que adelante el cliente, no sobre el capital total pendiente de pago como hasta
ahora.
7. Se crea un modelo tipo de hipoteca. La ley
contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que
cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado
hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará
regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo
acuerdan.
8. El contrato debe reflejar quién paga qué. Otra
de las características de los contratos hipotecarios que se firmen a partir de
ahora es que deben incluir de forma clara quién se hace cargo de los gastos. Es
decir, qué va a pagar el banco y qué va a pagar el cliente al formalizar la
hipoteca. Sin embargo, la normativa no entra a valorar quién debe hacerse cargo
de los gastos, sino que simplemente obliga a reflejarlos.
9. Hay una lista de cláusulas problemáticas. La ley
también incluirá una ‘lista
negra’de cláusulas abusivas que no podrán aplicarse en ninguna
hipoteca, como por ejemplo las cláusulas suelo. A pesar de que el Ministerio no
ha detallado todas las cláusulas que podría incluir la lista, sí ha dejado
claro que formarán parte
de ella todas las que hayan considerado abusivas por los tribunales. En
el caso de que aparezca una cláusula abusiva, el notario puede solicitar a la
entidad que la retire del contrato.
10. No tendrá efectos retroactivos. Economía
también ha insistido en que los cambios que incluye la normativa no se
aplicarán con efectos retroactivos, lo que significa que solo afectarán a las hipotecas que se
firmen después de su aprobación, excepto en el caso de la
cláusula de vencimiento anticipado, que sí estarán al alcance de todos los
préstamos. Un caso diferente es el de la novación de una hipoteca prexistente,
ya se ésta se considera un nuevo contrato.
En
el caso de las nuevas limitaciones a la comisión por reembolso anticipado, la
fecha a tener en cuenta será la aprobación del proyecto de ley, que se
producirá antes de la misma ley. En este caso, por tanto, su aplicación tampoco
tendrá efectos retroactivos.
11. El banco solo podrá ofrecer productos que beneficien al
cliente. Otra de las novedades que deberán incluir los futuros
contratos es información detallada y adicional de los productos que ofrece la
entidad al cliente al margen de la hipoteca, como puede ser el uso de tarjetas
o la contratación de un seguro del hogar. En este sentido, y salvo que tenga un beneficio para el
cliente (por ejemplo, reduzca el interés del
préstamo), los
bancos no podrán 'obligar' al cliente a contratar productos adicionales.
Las ofertas, además, deberán tener la aprobación del Banco de España, según ha
adelantado Economía.
12. Ampara a los autónomos. El
texto pretende beneficiar a todas las personas físicas, lo que también incluye
a los autónomos.
13. La dación en pago y los gastos de la hipoteca, los grandes
olvidados. Por último, toca repasar dos de los aspectos que no
aparecen en el Anteproyecto de Ley que ha diseñado el Gobierno. Según ha
confirmado Economía, la normativa no incluye referencia alguna sobre la dación
en pago (esto es, entregar la casa al banco para dar por saldada la deuda), ni
tampoco sobre quién debe hacerse cargo de los gastos que conlleva la
formalización de la hipoteca, por ejemplo la notaría, la inscripción de la
escritura en el Registro de la Propiedad o el pago del impuesto de Actos
Jurídicos Documentados. Un caso que también se encuentra actualmente en los
tribunales. Como decíamos unas líneas más arriba, el contrato solo debe
reflejar qué gastos paga cada parte, pero no entra a valorar quién debe
pagarlo.
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